[[재테크담론]] [황금개구리] 아파트 마련하는 방법

Common/Minus' Hand (Money) 2004.10.27 10:10

안녕하세요.

황금개구리 입니다.~

제가 여기 글 올리기 시작한지도 몇달이 흐른듯 합니다.
가만히 치켜보면 회원분들께서 많이 읽으 시는 글들은 아파트이야기나
돈버는 이야기가 주된 것 같습니다.

그만큼 내집마련에 대한 간절한 마음이 있는 듯 하기도 합니다.
사실 제가 전에 올린 글을 보시면 투기 목적의 아파트 구입은 개인적으로 반대하는 입장입니다.
그리고 현재 아파트 값의 이상적 급등도 위험하다고 생각합니다.

하지만 회원분들에 대한 관심이 많은 주제이기도 하고 해서
오늘 부터 몇회 동안 아파트에 대한 이야기를 연재하려고 합니다.


오늘은 그 첫번째로 아파트의 구입방법에 대해 설명해 보려고 합니다.
아파트 구입방법만 자세히 나열해도 책한권 분량은 될 법합니다.

저는 그 대표적인 유형 및 주의할 점 위주로 간단하게 이야기 해보려 합니다.
이미 부동산에 해박하신 분은 초보적인 내용일 수 있으니 안 읽으셔도 무방합니다.



<<<들어가며... 아파트 살때의 유의점>>>


1.아파트가 왜 필요한지 그 이유를 먼저 따져라

- 왜 필요한지 그 이유를 10개 이상 나열해 보라. 나열할 수 없다면 구입을 포기하라. 당신은 그리 간절하지가 못하다.
- 내집마련이 목적이라면 보다 적극적으로 구입전략구상하라
- 투자가 목적이라면 보다 신중하게 구입전략구상하라



2.다음과 같은 아파트를 사라.

- 대단지인가 (300세대 or 500세대 or 1000세대 이상?)
- 지하철역이 인근에 있는가? (지하철역으로부터 7-800m 이내는 걸어서 통근가능, 자신이 자가용을 탄다고 해도 지하철역은 중요하다. 나중에 팔때를 생각해보라)
- 쇼핑시설(근처에 도보로 이용가능한 대형 할인 마트나 백화점이 있는가?)
- 교육시설(주변에 초,중,고 교육시설이 있는가? 자신이 애들이 없다고 하더라도 지하철과 마찬가지로 나중에 팔때를 생각하라)
- 공원시설(주변에 걸어서 조깅이나 산책할 만한 공원시설이 있는가? 무료한 아파트 생활의 활력소이다.)
- 전망이좋은가?(고층에 전망이 좋은 아파트의 경우 그 만큼 살기에도 좋고 팔때도 유리하다)
- 구조가 좋은가?(구형의 아파트의 경우 건물벽의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정하여, 최근의 아파트 보다 실제 작아보인다. 또한 2베이보다는 3베이형태가 좋으며, 복도식 보다는 계단식, 계단식보다는 타워식이 좋다)
- 발전가능한 지역인가?(아무리 위조건을 만족한다 하더라도 나중에 집값이 오르지 않는다면 전세사느니만 못하다. 발전가능한 지역인지 꼭 따져봐야한다)
- 새아파트 인가?(지은지 5년이 넘으면 새아파트로서의 매력은 사라진다. 따라서 2-3년 이 안된 아파트나 신규 분양 아파트에 초점을 맞추어야 한다.)
- 풍수적으로 좋은지역인가?(자고로 배산임수가 사람살기 좋다고 했으며, 물은 굽어서 들어오는지형보다 굽어서 나가는 지형이 좋다고 했다.)
- 자신이 살고 싶은 지역인가?(사실은 위에 있는 모든 조건에 앞서는 조건이다. 단지 투자 목적 이외에 정말 집값이 안올라도 나는 그곳에는 꼭 살고 싶다라는 마음이 드는지 되물어봐야한다.)



3.아파트 살때 비용적인 측면을 계산하라

- 아파트를 살때 들어가는 비용 : 아파트분양가(또는 매매가), 프리미엄(분양권살때의경우), 세금, 복비, 이사비용, 기타비용
(이부분에 대해서는 다음번에 보다 상세하게 올려드리겠습니다.)
- 저리로 대출 받을 수 있는 방법을 모색하라.
- 절세할 수 있는 방법을 모색하라.





<<<아파트 구입방법>>>


1. 일반분양받기

- 가장 일반적인 방법이다. 청약통장을 마련하여, 1순위 자격이 되면 일반 분양을 받는 것이다.
- 보통 계약금 20%, 중도금 10% * 6번, 잔금 20% 내는 것이 보통이다. 따라서 분양받을 경우 집값은 20%+중도금 이자분 정도는 가지고 있어야 한다.
- 잔금과 중도금중 2-3회 분은 현재 살고 있는 전세를 빼서 내는 것이 보통이다.
- 일반분양의 장점은 초기비용이 적게 들어간다는 것이다. 구입하려는 아파트의 50%정도의 전세에 살고 있을 경우 아파트 분양가의 10-20%만 현금이 있어도 집을 살 수 있는 것이다.
- 주의할 점은 자신이 신청하는 아파트의 해당 평형 분양물량이 조합원과 일반분양 분이 있을 경우 조합원분이 20% 넘으면 안된다는 것이다. 조합원이 20%라면, 나머지 80%에 대해서 일반 분양이고, 로열층이 40%정도 해당한다고 보면 일반분양분 80%중 로열층은 20%만 남는 것이고 곧 당첨됬다고 하더라도 로열층에 대해 4대1의 경쟁률이 발생하는 것으로 투자성이 떨어진다.
- 또한 입주후 융자 및 이자비용에 대한 세심한 계산이 필요하다.



2. 기존아파트매입

- 기존에 지어진 아파트를 구입할 경우 바로 입주 할 수 있다는 장점이 있다.
- 하지만 가장큰 목돈이 들어간다는 단점도 있다.
- 기존 아파트 구입시 주의할 점은 아파트의 대출 관계 및 주변환경여건, 아파트의 구조 및 내구성 등이다.
- 또한 기존 아파트 구입시 대부분 시세가 반영되어 추가 상승에 대한 여력이 없다는 것도 알아두어야 한다.



3. 분양권매입

- 일반분양권은 전매가 금지 됬으나, 조합원의 경우 전매가 아직 허용되는 물량이 있다.
- 조합원 분양권의 경우 자신이 원하는 층과 동 호수를 고를 수 있다는 장점이 있다.
- 초기비용은 보통 {조합원 분양가의 20%(계약금)+이미낸 중도금+프리미엄+조합원비-이주비} 이다.
- 이주비는 초기 구입에서는 빠지게 되나 나중에 입주시 다 갚아야 하는 돈이고, 대부분 유이자와 무이자가 혼재되어 있다.
- 분양권 매입시 주의할 점은 실제 당사자와 계약해야 하며, 각종 융자관계 및 지분이 복잡하게 설정되어 있으므로 꼼꼼히 따져봐야 한다. 아직 아파트에 대한 등기가 없으므로, 분양권,지분,건물지분에 대한 정확한 소유관계 및 관련 서류를 잘 챙겨야 한다. 또한 각종 융자에 껴져있는 이자비용도 구입전에 확실히 해야 손해를 보지 않는다.



4. 경매를 통한 매입

- 아파트에 대한 담보대출을 받고 채무를 이행할 수 없는 경우 금융기관이 해당 아파트를 경매로 내놓게 된다.
- 경매로 나온 물건은 시중 물건보다 20-30% 싸게도 구입할 수 있다.
- 그러나 구입시 따져보아야 할 것이 많으며, 각종세금 및 부대 비용을 치면 실제 구입시 10-20%정도 싸게 사는 것이 불과한 경우가 많다.
- 더욱이 기존 세입자에 대한 권리 및 관계를 잘 따지지 않으면 경매를 받고도 그 집에 입주하지 못하는 사태까지 발생할 수 있으니 경매는 전문가의 도움을 받아서 참여하기 바란다.



5. 특별분양받기

- 일명 '딱지'라는 말이 더 유명할 듯하다. 즉 철거예정 가옥을 매입해 해당가옥을 서울시 에서 철거하면 다른곳에 살라고 입주권을 주는 경우이다. 입주권은 보통 택지개발지구이므로 좋은 입지의 아파트 분양권이 그 대상이 된다.
- 물로 제대로 잡으면 정말 싸게 입주 할 수 있는 복권같은 것이다.
- 하지만 대부분 철거예정 가옥이라하면 '딱지'를 받을 수 없는 가옥이거나 철거가 되지도 않을 가옥이 많다.
- 또한 기획부동산들이 대거 가옥을 사들여 프리미엄을 붙여 일반인에게 속여 파는 경우가 많기 때문에 보통 평평한 내집마련을 꿈꾸는 사람들은 이런 특별분양에 대해 관심을 가질 필요도 없을 듯 하다.


오늘은 아파트를 구입하는 대표적인 5가지 방법에 대하여 이야기 해보았습니다.

다음에는 실제 아파트 구입시 계산하는 방법 및 구입가능한지 여부를 가늠해 보는 수식에 대해 살펴보겠습니다.


* 요즘 제글을 타 사이트에 무단 복제 하시는 분이 많은 것 같습니다.
* 만약 복사하실 경우 여기에 리플을 달아주시고, 복사한 글에 출처를 밝혀주시면 감사하겠습니다. ^^


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댓글

  • 길버트 2004.10.27 10:11 신고 ADDR 수정/삭제 답글

    자 이제 방법은 알겠고.. 문제는 돈! ^^

  • 희망 2004.10.27 21:58 신고 ADDR 수정/삭제 답글

    타워식이 뭔가요? 콘도식을 말하는 건가요? 타펠처럼 주상 복합?
    경매는 그런 식으로 넘어간 집은 다시 그런식으로 넘어간다는 말이
    있어서 솔직히 꺼려짐. 내가 살기엔.. 투자하기엔 뭐^^
    돈이야 뭐~~ㅋㅋ